О. М. Мірошниченко - Науково-практичний коментар Земельного кодексу України

35 ЗКУ), тому відносини сторін одночасно можуть мати ознаки не лише емфітевзису, а й суперфіцію ("право користування чужою ділянкою для забудови" - див. ч. 1 ст. 102-1 ЗКУ). Подібна ж ситуація може скластись у випадку використання земель ФГ, земель різних сільськогосподарських підприємств, на яких розташовані будівлі і споруди. Як видається, в такому разі відносини сторін мають регулюватися одночасно положеннями законодавства і про емфітевзис, і про суперфіцій. У цивілістичній доктрині у подібних випадках пропонується вести мову про існування т. з. складених речових прав - "коли в інтересах однієї особи було встановлено особистий сервітут, емфітевзис та суперфіцій щодо конкретної земельної ділянки"[124].

Зразок договору емфітевзису, укладеного щодо земельної ділянки для садівництва, див. у коментарі до ст. 102-1 ЗК України (електронний варіант наведено на компакт-диску, що додається).

До частини третьої. Коментована частина передбачає використання земельних ділянок, призначених для садівництва, "для закладання багаторічних плодових насаджень, вирощування сільськогосподарських культур, а також: для зведення необхідних будинків, господарських споруд тощо".

Забудова садових ділянок, що використовуються для колективного садівництва, на даний час детально регламентується ВСН 43-85 "Відомчі будівельні норми. Забудова територій колективних садів, будівлі та споруди. Норми проектування". Зокрема, п. 2.1. передбачено, що "на садових ділянках дозволяється зводити опалювані садові будинки площею забудови 50 кв. м. без врахування площі тераси (веранди) і мансарди, а також господарські будівлі ... для утримання домашньої птиці та кролів, зберігання господарського інвентарю та інших потреб ..., теплиці та інші споруди утепленого Грунту ... Садові будинки допускається зводити неопалюваними".

Незважаючи на очевидну застарілість, ці правила формально залишаються чинними (хоча і дуже часто порушуються). Водночас, вони не поширюються на садові ділянки, що використовуються для індивідуального садівництва, тому, на наш погляд, забудова таких ділянок можлива із загальними обмеженнями, що накладаються містобудівною та землевпорядною документацією (див. ст. 39 ЗКУ та коментар до неї).

До частини четвертої. Коментована частина визначає правовий режим земель загального користування садівницького товариства, до яких відносить "земельні ділянки, зайняті захисними смугами, дорогами, проїздами, будівлями і спорудами та іншими об'єктами загального користування". Більш детально склад та структуру земель загального користування садівницьких товариств визначають ВСН 43-85 "Відомчі будівельні норми. Забудова територій колективних садів, будівлі та споруди. Норми проектування".

Положення коментованої частини, за якими "землі загального користування садівницького товариства є його власністю", сприймати буквально не можна. ЗКУ не передбачив переходу цих земель у власність садівницьких товариств безпосередньо на підставі закону (ipso iure). Більш того, ЗКУ не передбачає і будь-якої процедури, за якою садівницьке товариство могло б отримати землі загального користування у власність. В окремих населених пунктах така процедура визначається рішеннями місцевих рад - див., наприклад, Рішення Київської міської ради "Про затвердження Порядку набуття права на землю юридичними особами та громадянами в місті Києві" від 14.03.2002 №313/1747. З урахуванням положень ст. 14 Конституції України щодо набуття права власності на землю "виключно відповідно до закону" така правотворчість виглядає сумнівною.

Таким чином, на даний час землі загального користування садівничих товариств перебувають у державній власності. Користувачем цих земель є садівниче товариство (хоча в переважній кількості випадків це користування є фактичним, без оформлення відповідного права).

До частини п'ятої. У коментованій частині врегульовано відносини щодо приватизації земельних ділянок існуючих садівницьких товариств, що перебувають у користуванні члена товариства. Даною нормою цілком слушно передбачено, що приватизація земельної ділянки громадянином - членом садівницького товариства здійснюється "без згоди на те інших членів цього товариства". На наш погляд, із цього випливає також те, що приватизація здійснюється і без згоди самого товариства (яке в багатьох випадках формально є користувачем усієї території колективних садів - як земель загального користування, так і ділянок, розподілених між окремими членами товариства; така ситуація має місце, якщо ділянка була надана відповідно до ст.ст. 19, 51 ЗКУ 1970 року) та без застосування процедури припинення права користування товариства.

До частини шостої. За своєю правовою природою садівницькі товариства є обслуговуючими кооперативами і діють відповідно до ЗУ "Про кооперацію" та ЗУ "Про сільськогосподарську кооперацію". Структура та режим земельних ділянок садівницьких товариств визначаються, окрім положень ЗКУ, також ВСН 43-85 "Відомчі будівельні норми. Забудова територій колективних садів, будівлі та споруди. Норми проектування". Спеціальний закон, який визначав би правовий режим земельних ділянок таких товариств, на сьогодні відсутній.

Стаття 36. Земельні ділянки для городництва

1. Громадянам або їх об'єднанням із земель державної або комунальної власності можуть надаватися в оренду земельні ділянки для городництва.

2. На земельних ділянках, наданих для городництва, закладання багаторічних плодових насаджень, а також спорудження капітальних будівель і споруд не допускається.

3. На земельних ділянках, наданих для городництва, можуть бути зведені тимчасові споруди для зберігання інвентарю та захисту від непогоди. Після закінчення строку оренди зазначеної земельної ділянки побудовані тимчасові споруди підлягають знесенню власниками цих споруд за їх рахунок.

Загальна характеристика. Законодавство не визначає поняття "городництво". За таких умов його слід розглядати у загальномовному розумінні як вирощування овочевих культур в особистому господарстві (походження слова від іменника "город" вказує на те, що городництво первісно здійснювалося на огороджених ділянках садиб).

Таким чином, земельні ділянки для городництва за видом сільськогосподарських угідь є ріллею (див. ч. 2 ст. 22 ЗКУ). Рілля може перебувати у складі земель будь-якого сільськогосподарського підприємства (див. ст.ст. 24, 28, 31, 37 ЗКУ та коментар до них), у складі земель для ведення ОСГ (див. ст. 33 ЗКУ та коментар до неї). Городництво традиційно відрізняється від рільництва лише суб'єктом - у першому випадку йдеться про фізичну особу, у другому - сільськогосподарське підприємство.