Колектив авторів - Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України

Умовою, за наявності якої суд може визнати право власності на самочинно збудоване нерухоме майно, є відсутність порушення права інших осіб. Звідси непрямо випливає і методом логічного доповнення нормативного тексту виявляється правовий припис, відповідно до якого при застосуванні ч. 5 ст. 376 ЦК не має значення та обставина, чи порушувала особа, що здійснила чи здійснює самочинне будівництво, вимоги земельного законодавства про цільове призначення земель. Але цей правовий припис не може застосовуватись усупереч положенням Земельного кодексу і ч. 3 ст. 376 ЦК. Отже, у разі самочинного будівництва, що здійснене особою на власній земельній ділянці, з порушенням вимоги про цільове призначення земель, визнання судом права власності на самочинне будівництво можливе тільки за умови відповідної зміни цільового призначення земельної ділянки. При цьому під цільовим призначенням земельної ділянки слід розуміти не тільки ті види цільового призначення, які є підставою для виокремлення категорій земель у ст. 19 ЗК, а й цільове призначення, як воно визначене в державному акті про право власності на землю.

8. Частина 6 ст. 376 ЦК — вельми своєрідне законодавче положення як об’єкт тлумачення. Справа в тому, що це положення регулює відносини щодо відшкодування витрат на самочинне будівництво у випадках, якщо право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнане за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене. Звідси непрямо випливає і висновком від наступного правового явища (прав та обов’язків щодо відшкодування витрат на будівництво) до попереднього виявляється правовий припис, відповідно до якого за власником (користувачем) земельної ділянки може бути визнане право власності на самочинно збудований (хоч і недобудований) об’єкт нерухомого майна, що розміщений на цій земельній ділянці. Але виникає питання про співвідношення цього правового припису з правовим приписом, що прямо випливає із ч. 1 ст. 376 ЦК та покладає на особу, що здійснила (здійснює) самочинне будівництво на чужій земельній ділянці, обов’язок знести відповідний об’єкт. У принципі, правові приписи, що прямо випливають з актів законодавства, можуть застосовуватись переважно перед правовими приписами, які непрямо випливають з актів законодавства та виявляються висновком від наступного правового явища до попереднього і навпаки. Але у кінцевому рахунку не виключається і протилежне рішення. Для вирішення питання про переважне застосування одного з цих правил необхідно здійснити логічне доповнення ч. 4 ст. 376 ЦК правовим приписом такого змісту: за власником земельної ділянки, на якій іншою особою самочинно збудовано об’єкт нерухомого майна, не може бути визнано право власності на цей об’єкт. Це дозволяє нам перейти до сфери правової визначеності, оскільки правові приписи, що виявляються методом логічного доповнення нормативного тексту, не можуть застосовуватись усупереч правовим приписам, які непрямо випливають з актів законодавства та виявляються при тлумаченні висновком від наступного правового явища до попереднього (або навпаки).

Викладене вище підтверджується і контекстом ст. 376 ЦК. У цій статті (ч. 4) спочатку формулюється правило про обов’язковість знесення самочинно збудованого на чужій земельній ділянці нерухомого майна, якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на таке нерухоме майно за особою, яка його самовільно збудувала (будує). Потім законодавець у ч. 6 ст. 376 ЦК непрямо, але чітко визнає, що випадки, коли замість знесення самочинно збудованого нерухомого майна воно може бути визнане власністю власника земельної ділянки. Якщо законодавець це визнає, то таке, як виняток із загального правила ч. 4 ст. 376 ЦК, може бути. Логічний зв’язок між ч. 4 і 6 ст. 376 ЦК став би ще очевиднішим, якби законодавець усупереч логіці не помістив між цими логічно пов’язаними частинами частину п’яту, яка логічно відокремлена і від ч. 4, і від ч. 6 ст. 376 ЦК.

9. Якщо при визначенні самочинного будівництва законодавець не визнав таким будівництво з істотним відхиленням від проекту, але визнав самочинним будівництво без належно затвердженого проекту, то при формулюванні конкретних правил законодавець не встановив будь-яких наслідків будівництва без належно затвердженого проекту (крім правила ч. 2 ст. 376 ЦК, відповідно до якого особа не набуває права власності на самочинно збудоване нерухоме майно), але встановив наслідки істотного відступлення від проекту. Отже, у разі будівництва особою на власній земельній ділянці нерухомого майна без належно затвердженого проекту особа не набуває права власності на це майно, але і не може бути примушена до знесення цього майна, хоч би це порушувало права інших осіб. Але правовий припис виявлений методом логічного доповнення тексту ст. 376 ЦК і не може конкурувати з правом особи, порушеним будівництвом без проекту. Це право підлягає захисту, в тому числі шляхом покладає на особу, що здійснила будівництво без проекту, обов’язок знести будівництво.

10. У разі істотного відхилення від проекту на особу, що здійснила будівництво з таким порушенням, рішенням суду може бути покладено обов’язок провести відповідну перебудову. Таке рішення суд може прийняти за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування. Саме по собі істотне відхилення від проекту не є достатнім для задоволення такого позову. Необхідною умовою для цього є така ознака істотного відхилення як його суперечність суспільним інтересам або порушення прав іншим осіб. Слід, однак, ураховувати, що саме життя та здоров’я особи, що допустила при будівництві істотне відхилення від належно затвердженого проекту, та членів його сім’ї є предметом суспільного інтересу. Такий же обов’язок на особу, що збудувала нерухоме майно, покладається у разі істотного порушення будівельних норм і правил.

11. Неможливість приведення нерухомого майна у відповідність із проектом, будівельними нормами і правилами або відмова від здійснення такої перебудови є підставою для знесення нерухомого майна за рішенням суду. З позовом до суду має звернутись відповідний орган державної влади або орган місцевого самоврядування. Знесення здійснюється за рахунок особи, що здійснила будівництво. На цю особу покладається і обов’язок відшкодувати витрати, пов’язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану. Це правило ч. 7 ст. 376 ЦК втрачає предмет правового регулювання, якщо об’єкт збудувала особа, що є власником земельної ділянки, на якій здійснювалось будівництво. Будівельні матеріали залишаються власністю особи, що здійснила самочинне будівництво.

12. Немає жодних підстав стверджувати, що визнане судом право власності на самочинно збудоване нерухоме майно є таким, що не підлягає реєстрації відповідно до Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» [215]. Але слід ураховувати, що нерухоме майно має