О. М. Мірошниченко - Науково-практичний коментар Земельного кодексу України

лише два погодження - з органами земельних ресурсів та органами архітектури, що, безумовно, доцільно, проте формально не узгоджується із положеннями Порядку;

проведення державної землевпорядної експертизи (п. 6 Порядку), що триває біля 20 днів (див. ЗУ "Про державну землевпорядну експертизу землевпорядної документації", ч. З ст. 186 ЗКУ та коментар до неї). Фактично тривалість може складати 30-40 днів і довше, проте існує практика оформлення висновків "заднім числом", з тим, щоб "дотриматися" 20-денного терміну;

у разі, якщо рішення про зміну цільового призначення (п. 9 Порядку) приймається обласною державною адміністрацією або KM України, надається висновок районної державної адміністрації (1 місяць);

у разі, якщо рішення про зміну цільового призначення приймається KM України (п. 10 Порядку), надається також висновок обласної державної адміністрації (1 місяць).

в деяких областях існує практика надання висновків обласних рад (1-3 місяці), що законодавством не передбачено;

прийняття рішення щодо зміни цільового призначення органом, що визначається відповідно до п.п. 7-Ю Порядку (1 місяць). За існуючою практикою, у разі незгоди зі зміною цільового призначення відповідні органи не приймають рішення про відмову, а просто утримуються від винесення будь-якого рішення. Таким чином, процедура відведення просто "зависає" у повітрі. Така практика є, поза сумнівом, незаконною;

перенесення проекту відведення в натуру (на місцевість), видача та реєстрація державного акту на право власності зі зміненим цільовим призначенням (терміни можуть дуже сильно різнитися) (див. коментар до ст. 125 ЗКУ).

На практиці зустрічаються відхилення від процедури зміни цільового призначення земель, передбаченої вказаним порядком. Наприклад, розпорядженням Київської обласної державної адміністрації від 05.05.2005 №236 "Про тимчасову зміну повноважень у зв'язку з проведенням комплексної перевірки дотримання вимог законодавства, реалізації державної політики у сфері регулювання земельних відносин, використання та охорони земель згідно з розпорядженням Президента України від 20 квітня 2005 року №985/2005-рп" передбачено погодження питання зміни цільового призначення земельної ділянки з т. з. "робочою групою". Є практика вимагання документів про оплату "послуг" із погодження проекту відведення, існує також практика вимагання акту погодження місця розташування об'єкту або акту обстеження земельної ділянки, на незаконність чого вказав Державний комітет України по земельних ресурсах у листі від 07.02.2006 року №14-17-100165/952.

Фактична загальна тривалість процедури зміни цільового призначення складає від 3 (якщо рішення приймається районною державною адміністрацією і всі рішення приймаються максимально оперативно) до 12 місяців (якщо рішення приймається KM України). Проте у ситуаціях, коли розгляд питання затягується, процедура може тривати "нескінченно".

До частини четвертої. Положення коментованої частини щодо зміни "цільового призначення земель, зайнятих лісами, провадиться з урахуванням висновків органів виконавчої влади з питань охорони навколишнього природного середовища та лісового господарства" кореспондують нормам ст. 62 Лісового кодексу України (ЛК України).

Закон не містить вказівки на безумовну обов'язковість згаданих у ч. 4 ст. 20 ЗКУ висновків, проте на практиці розуміється саме так. На наш погляд, підставою для відмови у зміні цільового призначення може бути не сам факт наявності негативного висновку (висновків), а лише передбачені законодавством підстави для відмови, які можуть бути вказані у висновку.

Стаття 21. Наслідки порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель

Порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для:

а) визнання недійсними рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам;

б) визнання недійсними угод щодо земельних ділянок;

в) відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною;

г) притягнення до відповідальності відповідно до закону громадян та юридичних осіб, винних у порушенні порядку встановлення та зміни цільового призначення земель.

Загальна характеристика. Порушення порядку зміни цільового призначення земельних ділянок найчастіше виражаються у самовільному використанні земельних ділянок не за цільовим призначенням без застосування встановленої законодавством (див. ст. 20 ЗКУ та коментар до неї) процедури зміни цільового призначення. Також можливі найрізноманітніші відхилення від встановленої процедури зміни цільового призначення земельних ділянок. Можуть бути порушені матеріально-правові приписи, що перешкоджають зміні цільового призначення земельної ділянки. Наприклад, ділянка може бути надана в користування із порушенням вимог містобудівної документації, без дотримання режиму охоронних, санітарно-захисних зон тощо. Як видається, такі порушення також є "порушенням порядку" встановлення та зміни цільового призначення земель.

До пункту "а". Щодо порядку та підстав визнання недійсними рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування див. коментар до п. "г" ч. 3 ст. 152 ЗКУ.

До пункту "б". Відповідно до чинного земельного законодавства України, цільове призначення земельної ділянки у процесі її відчуження змінене бути не може, крім випадків приватизації земельних ділянок (див. ст. 118 ЗКУ та коментар до неї). Зміна цільового призначення вимагає наявності проектної документації, що розглядається в адміністративному порядку (див. ст. 186 ЗКУ та коментар до неї).

Тому, якщо набувач земельної ділянки бажає змінити цільове призначення земельної ділянки, він може зробити це або після набуття її у власність, або забезпечити зміну цільового призначення ділянки ще до відчуження. У цьому разі відносини майбутнього набувача із власником часто оформлюються т. з. попереднім договором (ст. 635 ЦК України), де вказується, що земельна ділянка буде придбана після зміни цільового призначення.

Щодо визнання недійсними угод щодо земельних ділянок див. коментар до п. "в" ч. 3 ст. 152, ст. 211 ЗКУ

У цивільному законодавстві замість терміну "угода" вживається термін "правочин". За змістом ці терміни є тотожними.

На даний час залишається спірним питання, до якого виду недійсних угод - оспорюваних чи нікчемних - належать угоди щодо земельних ділянок, укладені з порушенням порядку встановлення та зміни цільового призначення земельних ділянок. Нагадаємо, що нікчемна угода - це така угода, недійсність